Tại các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh giá chung cư ngày càng tăng mặc cho giá đất ngày càng giảm, chính vì mức độ tăng giá bất chấp dịch bệnh khiến cho số lượng người quan tâm tới các dự án giảm sụt mạnh. Nguồn thu nhập của người tiêu dùng giảm do bị ảnh hưởng của dịch covid nhưng tại sao giá chung cư lại tăng chóng mặt . Nhiều cặp vợ chồng trẻ tích cóp được ít tiền để mua nhà thế nhưng giá cứ liên tục tăng khiến cho số lượng người có thể đạt được mục tiêu của mình ngày càng giảm. Các dự án mới giảm, lượng người quan tâm cũng giảm, vậy vì lý do gì mà mức giá lại tăng liên tục như vậy?
Đánh giá về thị trường chung cư tại Hồ Chí Minh
Lần đầu tiên, phân khúc chung cư Hà Nội có mức tăng giá ngang bằng thị trường TP.HCM, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư ở TP.HCM sau nhiều năm còn thấp hơn tỷ suất lợi nhuận chung cư ở Hà Nội…
Thiết lập mặt bằng thị trường giá mới
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc batdongsan chi nhánh TP HCM cho biết, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư trên thị trường TP.HCM tại quý 2 vừa qua đã giảm 10% và lượng tin đăng giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy số lượng dự án mới ngày càng khan hiếm, mức độ quan tâm đối với thị trường này đang có dấu hiệu ảnh hưởng.
Tại thị trường này vừa qua chỉ có 3 dự án mới mở bán, nằm ở phía Đông, phân khúc cao cấp và hạng sang gần như chiếm toàn bộ. “Giá bán trên thị trường sơ cấp tại TP.HCM đều thiết lập mặt bằng giá mới, thị trường thứ cấp đều có sự tăng trưởng về giá, chiếm khoảng 2% các loại hình chung cư so với quý trước.
Thực tế thì, dân số cơ học của Tp.HCM khoảng 12-13 triệu người, không ít gia đình trẻ và các bạn trẻ đã đi làm nhiều năm vẫn chưa thể mua được căn hộ. Nguồn cung căn hộ hiện vẫn khá thiếu và mới chỉ đáp ứng được khoảng 15% nhu cầu. Trong khi đó, giá nhà đất tại Tp.HCM trong những năm vừa qua liên tục tăng khiến cho việc tìm ra dự án vừa túi tiền với không ít người trở nên khó khăn hơn.
Mức độ quan tâm tới các dự án giảm
Do giá bất động sản đắt đỏ tại trung tâm Tp.HCM nên cả chủ đầu tư lẫn người có nhu cầu mua nhà, căn hộ sẽ chuyển hướng chú ý sang các đô thị vệ tinh. Hiện đã có thông tin về khả năng Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ có thể được quy hoạch lên quận hoặc thành phố trong thời gian ít năm tới.
Các quận có số lượng dự án mở bán mới tăng thì giá bán tăng nhanh. Chẳng hạn quận 9, giá bán với loại hình cao cấp tăng 4% so với quý trước. Hay quận 2, loại hình trung cấp và cao cấp đều tăng trưởng về giá ở mức 2%”, ông Tuấn cho hay. Liên quan đến tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư; đơn vị này tính theo cách lấy giá thuê 12 tháng chia cho giá bán.
Tỷ suất lợi nhuận giảm
Ông Tuấn cho biết, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM có dấu hiệu suy giảm. “Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư cao cấp, trung cấp rơi vào khoảng 3,7-4,1% đối với chung cư tại khu vực trung tâm. Còn ngoài trung tâm thì tỷ suất lợi nhuận khoảng 4,2-4,8%. Nếu so sánh trong khoảng thời gian 2019, 2020 và 2021 thì tỷ suất lợi nhuận ngày càng giảm đi. Nếu năm 2019, tỷ suất lợi nhuận là 5,2%. Đến năm 2021 chỉ còn khoảng 4%”, ông Tuấn nói.
Lý do tỷ suất lợi nhuận này giảm, theo ông Tuấn có hai yếu tố tác động. Đó là nhu cầu từ nguồn khách nước ngoài giảm và chủ nhà không thể tăng giá do ảnh hưởng bởi dịch bệnh. “Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư ở TP.HCM sau nhiều năm còn thấp hơn tỷ suất lợi nhuận chung cư ở Hà Nội. Có thể thấp hơn lãi suất ngân hàng”, ông Tuấn đánh giá.
Giá chung cư Hà Nội cũng liên tục tăng giá
Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, phân khúc chung cư lần đầu tiên có mức tăng giá ngang bằng thị trường TP.HCM. Cụ thể, ông Nguyễn Ngọc Hiếu – Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của batdongsan cho hay; thị trường chung cư Hà Nội quý vừa qua ghi nhận những con số ấn tượng. Mức độ quan tâm tăng 21%, lượng tin đăng tăng 22%, giá rao bán tăng khoảng 2-3%.
Các khu vực tăng giá mạnh
Theo ông Hiếu, chung cư Hà Nội thường có mức tăng giá thấp hơn chung cư ở TP.HCM, nhưng tại quý 2, chung cư Hà Nội lại có mức tăng giá bằng chung cư ở TP.HCM. Cụ thể, tại quận Long Biên có mức độ tăng giá 6% ở chung cư cao cấp. Tăng 3% ở chung cư trung cấp và chung cư bình dân tăng 5%. Ở khu vực Hà Đông, chung cư bình dân tăng giá 3%, chung cư trung cấp tăng giá 4%.
Tỷ suất lợi nhuận
Nói về tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư ở Hà Nội, ông Hiếu cho hay, phân khúc bình dân có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất ở mức 4,5%; còn trung cấp và cao cấp chỉ là 4,3%.
“Nếu chỉ mua chung cư để cho thuê thì chung cư ở khu vực ngoài trung tâm khi cho thuê; sẽ được lợi hơn về giá thuê. Đơn cử, chung cư bình dân ở khu vực Hà Đông tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 5,1%. So với quận trung tâm như Hai Bà Trưng thì tỷ suất lợi nhuận chỉ được 4,8%. Cầu Giấy chỉ được 4,4%”, ông Hiếu phân tích.
Cũng theo ông Hiếu, căn hộ chung cư có giá 1-2 tỷ đồng ở Hà Nội được người mua tìm kiếm nhiều nhất. Đặc biệt, những căn hộ 2 phòng ngủ. Diện tích 70-80m2 được người mua quan tâm nhất ở tất cả các phân khúc.
