Theo Bloomberg Economic Research, giá bất động sản toàn cầu đang đưa ra cảnh báo về “bong bóng” chưa từng thấy kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Hiện tại, giá bất động sản của thành phố đang dao động gần mức cao kỷ lục vào giữa năm 2019. Theo thống kê của Centaline Property, trong nửa đầu năm 2021, lượng giao dịch của 10 thị trường thứ cấp bất động sản hàng đầu sẽ vượt 20 tỷ HKD, mức cao nhất trong 23 năm. Trong 11 năm qua, Hong Kong luôn đứng đầu danh sách những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới. Tính đến tháng 6/2020, giá bất động sản tại Hồng Kông trung bình là 1,25 triệu USD, cao nhất thế giới.
Tranh nhau mua một căn hộ ở Hong Kong
Tại dự án The Upper South của Henderson Land Development, 45 căn hộ được bán ra chỉ trong vài giờ. Với tổng trị giá lên đến 248 triệu HKD (32 triệu USD). Dự án The Pavilia Farm III của New World Development cũng nổi tiếng. Đến mức 88 người tranh nhau mua một căn hộ. Qua đó, trở thành dự án có nhu cầu cao nhất kể từ năm 1997, Bloomberg đưa tin.
Nelson Wong – trưởng nhóm nghiên cứu tại Jones Lang LaSalle Trung Quốc – cho biết: “Tỷ lệ di cư tăng lên có thể là điều không thuận lợi đối với giá nhà ở. Tuy nhiên, tác động tiêu cực dường như là rất nhỏ. Không đủ để xoay chuyển tình trạng mất cân bằng giữa cung và cầu nghiêm trọng hiện nay.” Nhiều người dân Hồng Kông ồ ạt di cư đến Anh thông qua chương trình Hộ chiếu Hải ngoại Anh. Trong bối cảnh diễn ra cuộc biểu tình chống chính quyền quy mô lớn vào năm 2019. Đồng thời, chính quyền ban hành luật an ninh quốc gia vào năm 2020.
Nguồn cung nhà tại Hong Kong luôn thấp
Nguồn cung nhà ở của Hồng Kông luôn ở mức thấp. Đây được cho là do cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997. Khi đó, chính quyền thành phố đã đóng băng nguồn cung đất để hỗ trợ thị trường bất động sản. Sau đó, thành phố cũng không tiếp tục nới lỏng nguồn cung một cách quyết liệt cho đến khoảng năm 2008. Ling Kar-kan – cựu quan chức quy hoạch của Hồng Kông – cho biết. Kết quả, thị trường nhà ở tại đây rơi vào bế tắc.
Chưa kể, việc người mua đến từ Trung Quốc đại lục gia tăng cũng đẩy giá nhà lên cao. Theo Midland Realty, nhóm người này chiếm 11,2% lượng mua nhà trong 4 tháng đầu năm nay. Tăng từ 10,5% trong cùng kỳ năm ngoái. Tất cả yếu tố trên đều khiến nhà ở tại Hồng Kông tiếp tục đắt đỏ. Cushman & Wakefield dự đoán giá nhà ở tại đây sẽ tăng 5% lên mức kỷ lục vào nửa cuối năm nay.
Bất động sản bùng nổ mọi nơi
Dựa theo các chỉ số chính được sử dụng trong bảng theo dõi của Bloomberg Economics; New Zealand, Canada và Thụy Điển là 3 thị trường bất động sản có nguy cơ “bong bóng” nhất thế giới. Anh và Mỹ cũng ở trong nhóm 10 nước đứng đầu về rủi ro.
“Một loạt yếu tố đang đẩy giá nhà lên cao chưa từng thấy trên toàn thế giới. Lãi suất thấp kỷ lục, các gói kích thích tài khóa quy mô chưa từng có. Tiền tiết kiệm sẵn có được mang đi gửi ngân hàng. Tồn kho nhà ở hạn chế và kỳ vọng về sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế toàn cầu. Tất cả đều gây ra tình trạng này”, nhà kinh tế học Niraj Shah viết.
Phân tích của Bloomberg Economics tập trung chính vào các quốc gia thành viên Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD). Người lao động làm việc tại nhà cần thêm không gian; ưu đãi thuế từ một số chính phủ với người mua nhà cũng kích thích lực cầu.
Bảng chỉ số của Bloomberg Economics đưa ra 5 chỉ số để xếp hạng “bong bóng”. Chỉ số càng cao đồng nghĩa nguy cơ điều chỉnh càng lớn. Trong số các chỉ số, tỷ lệ giá/giá thuê và giá/thu nhập. Đó là hai yếu tố dùng để đánh giá tính bền vững của đà tăng.
Với nhiều quốc gia thuộc OECD, hai tỷ lệ về giá đang cao hơn so với thời điểm ngay trước khi khủng hoảng tài chính năm 2008 xảy ra, theo phân tích của Bloomberg Economics.
Nguy cơ vỡ bong bóng vẫn chưa rõ ràng?
Ngay cả khi các thước đo rủi ro tăng thì nguy cơ vỡ “bong bóng” vẫn chưa rõ ràng. Bởi lãi suất duy trì ở mức thấp, các tiêu chuẩn cho vay bị siết chặt hơn trước đây.Các chính sách vĩ mô an toàn đã được triển khai. Theo ông Shah, thị trường bất động sản trong giai đoạn tới sẽ “hạ nhiệt” hơn là sụp đổ.
Tuy nhiên, nguy cơ sẽ gia tăng khi giá nhà đồng loạt bùng nổ như trong chu kỳ hiện tại. “Khi chi phí đi vay bắt đầu tăng và các biện pháp được triển khai.Để bảo vệ ổn định tài chính, thị trường bất động sản. Điều này sẽ đối mặt với bài kiểm tra quan trọng”, ông Shah cho biết.
Hơn 100 chuyên gia bất động sản tham gia khảo sát của Reuters từ ngày 11-24/5 dự đoán. Giá nhà tại Mỹ, Anh, Canada, Australia, Dubai sẽ tăng so với 3 tháng trước đó. Với tốc độ vượt xa mức tăng trưởng GDP dự kiến và lạm phát giá tiêu dùng.
Giá bán nhà trung bình ở một số quốc gia đã tăng đến mức đáng kinh ngạc trong đầu năm 2021. Theo giới chuyên gia, niềm tin của khách hàng tăng mạnh. Nhờ các chương trình tiêm chủng vắc xin Covid-19 được triển khai thành công. Đồng thời, nhu cầu chuyển nhà tăng do đại dịch. Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản nhà ở hạn chế. Đây cũng là cơ sở để họ tin rằng giá nhà sẽ tăng trong ngắn hạn. Xu hướng này dự kiến sẽ kéo dài trong tương lai nhờ lãi suất cho vay thấp. Tốc độ tiêm vắc xin nhanh chóng và các biện pháp hạn chế được nới lỏng.
Những điểm nóng bất động sản
Mức giá trung bình của một ngôi nhà ở Toronto, Canada đã vượt mốc 1 triệu đô la Canada (830.000 USD) vào đầu năm nay. Nhà tại những khu vực từng được coi là có giá phải chăng. Điều này đã trở nên “không thể với tới” đối với nhiều người dân ở nước này.
Ngân hàng Hoàng gia Canada (RBC) vừa tăng dự báo về giá nhà ở. Cơ quan này cho rằng, giá nhà sẽ tăng 13% trong năm 2021. Vì các nhà hoạch định chính sách hành động rất “nhẹ tay” trong việc hạ nhiệt thị trường. Cụ thể, điều kiện để vay thế chấp được thắt chặt hơn một chút vào tháng 6. Có nhiều ngôi nhà được rao bán hơn. Nhưng cả hai đều không đủ sức ngăn cản người mua đấu giá cao. Trong bối cảnh quỹ nhà ở đặc biệt thấp, theo giới chuyên gia.
Kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, lãi suất vay thế chấp ở Canada luôn ở mức thấp. Trong khi nhu cầu đối với nhà đơn lập ngày càng gia tăng. Khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Các thành phố nhỏ và khu vực nông thôn chứng kiến tốc độ tăng giá mạnh nhất. Có nơi giá nhà tăng tới 50% trong một năm.
Ví dụ, một ngôi nhà đơn lập ở Guelph và Kitchener-Waterloo, tỉnh Ontario và ở Chilliwack, tỉnh British Columbia, hiện có giá hơn 800.000 đôla Canada (660.000 USD), theo chỉ số giá nhà của Hiệp hội bất động sản Canada. Con số này cao hơn khoảng 200.000 đô la Canada so với một năm trước.CRõ ràng, sở hữu nhà đang trở thành một giấc mơ ngày một xa vời hơn đối với nhiều người Canada.
Giá nhà tại Canada đang hạ nhiệt
Tuy nhiên, có dấu hiệu cho thấy, thị trường nguy cơ “bong bóng” cao thứ hai thế giới, đang hạ nhiệt. Theo dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Canada được công bố vào đầu tuần này, doanh số bán nhà tại quốc gia này giảm 7,4% trong tháng 5, sau khi giảm 11% trong tháng trước đó. Giá nhà vẫn tăng khoảng 1%, ghi nhận mức tăng chậm nhất kể từ tháng 6 năm ngoái.
Nguyên nhân là cả người mua và người bán trở nên thận trọng hơn sau cơn sốt đất biến Canada thành một trong những nước có thị trường nhà “nóng” nhất thế giới. Trên bảng theo dõi của Bloomberg Economics, Canada đứng thứ hai trong bảng xếp hạng nguy cơ bong bóng bất động sản toàn cầu, chỉ sau New Zealand.
Nhìn lại khủng hoảng bất động sản 2008
Cũng cần nhắc lại, dòng tiền từ hệ thống tín dụng liên tục được bơm ra nền kinh tế từ đầu những năm 2000. Điều này đã tạo ra một đợt bùng nổ giá bất động sản. Ngay sau đó, thị trường đóng băng một thời gian. Nhưng một lần nữa dòng tiền quá dễ dãi từ hệ thống tín dụng đang bùng nổ về số lượng ngân hàng; lại nhanh chóng đẩy nền kinh tế vào một đợt tăng phi mã giá đất mới. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng lên đến 41,5% hay 53,9% trong những năm 2004 và 2007. Một bong bóng tài sản lớn nhất từ trước đến nay đã hình thành. Đồng thời, cuốn cả nền kinh tế theo nó.
Giá đất tăng nhanh đến vài trăm phần trăm trong thời gian ngắn đã tạo sức hút quá lớn, khiến mọi thành phần trong xã hội tham gia đầu cơ. Thị trường mang nặng tính đầu cơ này thu hút một phần rất lớn nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân cho đến các doanh nghiệp tư nhân, thậm chí cả các tập đoàn, tổng công ty quốc doanh.
Thị trường quá nóng khiến các doanh nghiệp đua nhau phát triển các dự án bất động sản bằng nguồn vốn vay. Khi nguồn vốn tín dụng được thắt chặt trong năm 2008 và lãi suất huy động tăng vọt từ 9-10% lên 17-18%, hàng loạt dự án đã không thể hoàn thành, gây nên một giai đoạn khủng hoảng nghiêm trọng về niềm tin của người tiêu dùng. Điều đó đã đẩy thị trường xuống đáy sâu mà phải mất nhiều năm sau mới có thể hồi phục.
