Những cơn sốt đất là tình trạng không khó hiếm gặp ở thị trường bất động sản nước ta khi những khu vực chuẩn bị có dự án hay liên tỉnh, sáp nhập. Giá đất cứ thế mà tăng cao, nhiều người đổ xô đi mua đất với mong muốn khi dự án được thực hiện thì họ sẽ kiếm được một món lời lớn. Chính điều này làm cho thị trường đất đai trở nên rồi loạn, bong bóng bất động sản bắt đầu hình thành. Vậy chuyện gia nhận định ra sao về hệ lụy của những con sốt đất?
Đánh giá về tình trạng sốt đất ở nước ta
Sốt đất là chuyện thường xảy ra ở nước ta. Tại tất cả những nơi được quy hoạch thay đổi từ nông thôn thành đô thị đều gây hậu quả sốt đất. Khi Quốc hội đang xem xét Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc thì đất đai tại cả ba nơi này đều sốt, tức là giá tăng cao dần theo thời gian gắn với đám đông đi mua đất tại đây với hy vọng giá đất còn tăng cao nữa. Các địa phương này cũng lúng túng tìm nhiều giải pháp ngăn chặn và sốt đất ở đây cũng nguôi dần.
Trước nữa, khi Hà Nội có tin đồn trung tâm hành chính sẽ chuyển lên Ba Vì thì đất Ba Vì cũng sốt cao, hàng đoàn người lên đó mua đất. Nguyên nhân chủ yếu cũng chỉ là giới thạo kinh doanh BĐS muốn thu về cho mình giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch và đầu tư tạo ra; đồng thời bị giới “cò đất” đưa ra nhiều kịch bản thổi giá đất sao cho kịch tính cao nhất.
Đánh giá của ông Ngô Quang Phúc về cơn sốt đất
“Sau sốt đất, người dân phải mua nhà đất giá cao. Đáng nhẽ phải 10 -20 năm nữa, căn nhà, miếng đất đó mới đạt giá như thời điểm hiện tại. Thế nhưng, vì sốt đất, họ phải mua giá đó lúc này…” Đó là chia sẻ của ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group tại toạ đàm “Hạ nhiệt cơn sốt đất – giảm thiểu lãng phí tài nguyên đất đai” do báo Thời báo Kinh Tế Sài Gòn tổ chức mới đây.
Ông Phúc cho rằng, cơn sốt đất đi qua, ai cũng bị “tổn thương” nhất định. Dĩ nhiên, cơ quan nhà nước không mong muốn những cơn sốt đất, dễ gây ra bất ổn xã hội. Và đứng phía doanh nghiệp phát triển dự án lại càng không mong muốn những cơn sốt đất bất thường xảy ra, bởi sau đó là hàng loạt hệ luỵ để lại, trong đó vấn đề giá đất bị đẩy lên cao gây nên những bất lợi trong việc tìm kiếm quỹ đất, giải phóng mặt bằng…cho các doanh nghiệp BĐS.
Hệ lụy của tình trạng sốt đất
Theo vị CEO này, cơn sốt đất vừa qua chủ yếu là do đồn thổi thông tin về quy hoạch, mặc dù thông tin đó chưa biết khi nào hiện thực hoá. Dù thế nào thì mỗi lần cơn sốt đất đi qua đều để lại những “hệ luỵ” sâu sắc cho thị trường, doanh nghiệp, người mua nhà ở thực và nhà đầu tư thực.
Với người mua ở thực
Với người mua ở thực, theo ông Phúc, sau cơn sốt đất, chắc chắn mặt bằng giá BĐS sẽ tăng cao. Và những người có nhu cầu mua ở thực phải chấp nhận mua với mức giá của mặt bằng giá mới. Có thể miếng đất họ mua phải mất 10-20 năm nữa mới đạt đến giá trị mua vào ở thời điểm này. Như vậy, có nghĩa là đây là đối tượng đang chịu “tổn thương”, thiệt thòi sau cơn sốt đất đi qua.
Thực tế cho thấy, cơn sốt đất vừa qua đã ảnh hưởng rõ đến những người dân lao động có đất. Họ đang yên ổn sản xuất kinh doanh trên đất. Sốt đất ập đến khiến tâm lý của người dân bị xáo trộn. Tiếp tục kinh doanh hay bán đất đi?. Điều này rõ ràng là sốt đất đã gây bất ổn tâm lý xã hội. Gây ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh ở các địa phương.
Với doanh nghiệp
Với doanh nghiệp, đứng góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, các doanh nghiệp BĐS không mong muốn sốt đất. Điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí mua đất, giải phóng mặt bằng… của doanh nghiệp. Từ đó tạo nên giá thành cao sản phẩm khi bán lại cho người dân. Điều này là méo mó với thị trường BĐS.
Chẳng hạn, khi giá đất tăng lên 5 triệu đồng/m2; chi phí để giải phóng mặt bằng dự án sẽ tăng lên. Chắc chắn sản phẩm đầu ra bắt buộc doanh nghiệp phải bán giá cao để bù lại chi phí đầu vào… Bản thân người mua phải mua giá cao. Mà dự án của doanh nghiệp cũng không có thanh khoản. Kinh doanh mà không có thanh khoản thì điều đó là thất bại với doanh nghiệp BĐS.
“Sốt đất, giá đất tăng cao. Doanh nghiệp có thể ngừng kinh doanh dự án thì nguồn cung BĐS tiếp tục giảm. Mà điều này tạo ra sự khan hiếm, giá lại tăng cao… Rõ ràng đó là sự bất ổn của thị trường BĐS. Đặc biệt, với các doanh nghiệp đang phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư thực, mà các đối tượng này vì giá BĐS cao quá không tiếp cận được. Nghĩa là đang tạo áp lực lên cả nguồn cung – nguồn cầu của thị trường”, ông Phúc nhấn mạnh.
Đánh giá của ông Nguyễn Hoàng
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng; sốt đất thực tế không chỉ ảnh hưởng đến thị trường BĐS mà còn liên luỵ đến các ngành nghề sản xuất kinh doanh khác.
Thị trường BĐS vắng bóng các dự án vừa túi tiền
Rõ ràng, sau mỗi đợt sốt đất, chi phí đất tăng lên. Mặt bằng giá mới, từ đó chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính của dự án cũng tăng lên. Điều này lý giải cho vì sao, trong hơn 1.5 năm qua; thị trường BĐS vắng bóng các dự án vừa túi tiền. Bởi, khi mọi chi phí tăng lên, chủ đầu tư làm dự án giá 25 triệu đồng/m2 là không có lợi nhuận. Họ rời bỏ thị trường thì nguồn cung sản phẩm này là tuyệt chủng. Trong khi nhu cầu ở thực loại hình này vẫn còn rất lớn.
Nếu căn hộ cứ tăng giá; nghĩa là giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân ngày càng xa với. Ông Hoàng lấy ví dụ, đối với người trẻ, người mua nhà lần đầu ở độ tuổi 30. Đi làm bấy nhiêu năm chắt bóp cũng khó mua được nhà ở đô thị; bởi giá nhà tăng cao và nhanh hơn mức độ tăng lương hàng năm. Chẳng hạn, lương tăng 10% năm, trong khi giá nhà tăng 20-30%/năm. Rõ ràng, để mua được nhà ngày càng khó khăn với giới trẻ.
Vòng luẩn quẩn của thị trường nhà đất
Chưa kể, theo ông Hoàng, sốt đất tạo ra nhu cầu mua đi bán lại liên tục giữa các nhà đầu tư với nhau. Tạo nên vòng luẩn quẩn. Đẩy giá tăng lên mà không thiết lập được nhu cầu ở thực. Thực tế, đã có rất nhiều khu dân cư hình thành tư lâu nhưng không có dân về ở thực. Kéo theo hệ luỵ về hoang phí đất đai, lãng phí nguồn lực…
Ngoài ra, sốt đất còn khiến việc quản lý của nhà nước trở nên khó khăn. Nhiều hệ luỵ khác đi kèm khiến thị trường BĐS trở nên méo mó, thiếu lành mạnh.
